小区里噪声太大怎么办?车辆乱停该谁管?根据市政府7月9日出台的物业管理工作意见“加强”版——《关于加强全市物业管理工作的意见》(下简称《意见》),今后,这些事由谁管有了明确的说法:城乡建设住房保障部门、城乡管理执法部门、公安部门、发展改革部门、民政部门、环保部门、工商行政管理部门、质监部门、邮政管理部门九个部门将各司其职共管小区物业。
管理框架划定
9部门各司其职共管小区物业
市房管局物业管理科负责人介绍,《意见》明确,各区县政府是本行政区域物业管理工作的责任主体,负责建立区县、街道(乡镇)、社区三级物业管理工作体系,而街道办事处(乡镇政府)、居民(村民)委员会都将确定专(兼)职管理人员及时协调解决物业管理中的各种问题。
那么小区“停车难、难停车”该谁来“过问”?室内野蛮装修、室外乱搭乱建由谁来查处?物业服务收费引发的矛盾和纠纷,业主到哪里投诉……这些生活中实实在在的问题到底该谁管?该负责人介绍,此次《意见》的最大亮点就是明确了市、区县的9部门各司其职共管小区物业。
这9个部门分别是城乡建设住房保障部门、城乡管理执法部门、公安部门、发展改革部门、民政部门、环保部门、工商行政管理部门、质监部门和邮政管理部门,它们各自的职责也十分明确,比如: 城乡建设住房保障部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,将依法查处住宅室内装饰装修违规行为;城乡管理执法部门负责依法查处物业管理区域内违反城乡规划实施建设的违法行为和违反市容管理及影响居民生活环境的行为。
而针对业主关注的小区停车、物业收费、噪音扰民等问题也有了“明白去处”:公安交警部门负责指导住宅小区做好停车管理,在无停车场地的住宅小区出入口设置大型客车、货车的禁行、禁停标志,对违反禁行、禁停规定的车辆依法予以处理;发展改革部门负责制定前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准,适时调整并公布政府指导价;受理物业服务收费投诉,协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷;环保部门负责加强对物业管理区域居住环境质量的监督管理,按照职责权限依法查处物业管理区域内工业烟尘、噪声扰民等行为。
“小区业主把住房改成经营场所,其他居民不同意怎么办?”该负责人表示,《意见》中明确了工商行政管理部门将负责加强在登记办照中对住所(经营场所)的审查,对将住宅改变为住所(经营场所)进行登记注册的,应要求经营者提交住所(经营场所)所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系业主同意将住宅改变为经营性用房的证明材料,否则将不予登记。
除了明确各部门的各自职责外,《意见》也首次提出了“逐步推进多部门联合执法机制”这一提法,并明确各区县政府应建立由城乡管理执法部门牵头,城乡建设住房保障、工商、公安、消防、卫生、环保等部门配合的联合执法机制,负责对物业管理区域内“住改商”、车辆乱停放、乱搭乱建和违规装饰装修等行为进行有效预防和处理,力图从源头上更好地解决物业与业主之间的矛盾。
管理机制创新
引导业主和物业服务企业慎用“辞退和退出权”
此外,《意见》中的建立物业服务履约保证金制度、建立物业项目退出预警报告制度等都为物业服务企业上了一道“紧箍咒”。
《意见》指出,各区县物业管理行政主管部门要严格监督物业服务企业在退出物业服务项目60日前将退出原因、退出时间等以书面形式及时告知业主委员会和辖区物业管理行政主管部门及街道办事处(乡镇政府),同时在物业管理区域内向业主公告,并就退出事项与业主委员会协商,协调解决退出过程中出现的矛盾和纠纷,引导业主和物业服务企业慎用“辞退和退出权”,并做好暂无新企业接管的物业服务预案,保证最低物业服务标准,维护业主的正常生活秩序。对违规退出的物业服务企业要依法予以处罚,情节严重的吊销资质证书。
“把矛盾化解在基层,这也是《意见》的另一大亮点。”该负责人介绍,《意见》提出了要建立符合实际的物业管理机制,建立物业纠纷“大调解”组织体系,深入推广“三位一体”(业主委员会、物业服务企业和居民(村民)委员会)协调服务机制等物管工作重心下移机制,以此实现将物业管理纠纷化解在基层的工作目标。对不能成功调解的物业管理纠纷,应积极引导业主通过司法途径解决。
规范车位管理
引导业主优先使用住宅小区内地下停车位
小区车位管理可以说是越来越牵动业主的心,此次出台的《意见》也证明了这一点。除了明确公安交警部门负责指导住宅小区做好停车管理外,《意见》还用“单独成段”的篇幅再次关注了这个问题。
《意见》明确要规范住宅小区停车位管理,引导业主优先使用住宅小区内地下停车,同时指出各区县物业管理行政主管部门选择部分停车位矛盾突出的小区进行试点,经2/3以上业主同意,允许业主委员会利用小区内消防通道以外的人防设施、小区道路等增设停车位。相关收费需经区县物业管理行政主管部门及价格行政部门备案同意,收取的费用为全体业主所有。
此外,值得关注的是此次《意见》还把“建立质价相符的定价服务机制”纳入其中,并且明确市发展改革部门要会同有关部门根据物价指数上涨情况等适时调整公布商品住宅(不含别墅)前期物业服务收费及保障性住房的物业服务收费标准,并保持物业服务收费标准相对稳定,同时加强对物业服务收费的监督和管理,配合相关部门协调解决因物业服务收费引发的矛盾和纠纷,物业服务企业应认真履行物业管理服务合同(协议)所约定的相关责任,提供质价相符的物业服务。(记者 廖蓝蕾 叶卫东)
编辑:舒旭晖
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