自贡网(记者 张才 摄影 叶卫东)16日上午,自流井区人民法院第七审判法庭座无虚席。物管、业主首次对簿公堂,不仅吸引了媒体的眼球,更让旁听席上其他“欠费”业主揣测:自己会不会成为下一个被告?
庭审现场 双方展开激烈争论
法庭上,原告出示了双方签订的《前期物业服务协议》和《“绿盛·悦景2008”物业使用相关费用收费协议》,请求法院判处被告支付拖欠的物业服务费、装修垃圾清运费、施工管理费等,以及支付高达数万元的逾期付款滞纳金。
被告则对原、被告的主体资格提出质疑,并称双方签订的《前期物业服务协议》是一个无效的格式合同。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。双方争论的焦点集中在“有无正当理由”和“是否书面催交”上面。
被告陈静称,自2008年底购买“绿盛·悦景2008”4栋2单元24号房后,未入住也没有进行装修,并在2009年底将该房转手。“一直都是清水房,哪里来的垃圾费和管理费?” 陈静表示,这几年来,在广东打工的她从没有接到过物业公司的电话,更不用说“书面催交”。
被告邱成英的代理律师指出“原告没有认真履行作为一个物业服务公司的职责,也没有按照合同约定以及相关规定提供服务,损害了业主的利益”,并提供了原告管理不到位,小区环境差、公共设施残缺的相片和人证。
证人尤红雨在法庭上坦言,自己也是“欠费”业主之一,称两件事触动了“底线”,让她“不可能为这种物业管理埋单”。
“刚开始是缴起走了的。一次家里被盗后我去查监控录像,物业公司说摄像头坏了;后来又遭偷了一次,这回录像到是有!但只看到一个人影子晃了一下,摄像头根本没对准入口。” 尤红雨称两次被盗让她损失了将近4万元的财务,而另一件“触动了她底线”的事是家里的客厅长期渗水,“我打了不下二十次电话,(物业公司)是来看了几次,然后把(家里的)承重墙打了一个洞,就不管了。”
被告方提供的出庭作证的其他证人都无一例外的“声讨”物业公司,并引起了旁听席上的一片附和声。一位一边织毛衣一边侧耳倾听的中年妇女对记者耳语:“听说她(物业公司)要挨个告,说不定下一个就轮到我。”
庭审从上午9点一直持续到中午12点半,鉴于双方分歧较大,到庭审结束时未进行调解。
物管回应:收好多钱做好多事
“既然买得起房子,我就缴得起钱。”20日上午,邱成英的丈夫领着记者在绿盛家园小区里转了一圈,记者在小区内见到,两部电梯只开了一部,听说还经常扯拐;对讲系统只剩下一团缠绕在一起的电线;走廊上顶棚脱落,路边绿地被踩得寸草不生;小区垃圾桶稀缺,景观瀑布一潭死水;山顶的凉亭只留下几根桩桩……邱成英的丈夫表示,自己是愿意缴纳物业费,但“没得缴的理由”。记者采访到的所有“欠费”业主都表达了同样的看法:收费不合理,管理不到位。在法庭上作证的尤红雨的话代表了多数“欠费”业主的观点:“安居了才能乐业!我们也想缴该缴的钱,但前提是物业公司也要提供让我们满意的服务。”
在法庭上,原告自贡盈盛置业服务有限公司法人代表高学峰一再声称,走到这一步实在是迫不得已,对于“欠费”业主提出对小区管理不满意,她表示“服务得好不好没得一个具体的标准。”
为此,21日上午,记者采访了高学峰。“以‘绿盛·悦景2008’2栋(拖欠物业费的情况)为例:2009年应缴259990元,实际缴纳113454元,欠费14万6千多元,缴费率为43.64%;2010年则进一步下降为38.16%。” 高学峰告诉记者,整个绿盛家园除了部分多层业主欠费外,高层(绿盛·悦景2008)欠费率超过50%。
“这严重影响到公司的正常运行,整个2010年只能维持现状,收好多钱做好多事。”高称目前的债务已经超过100万。
“瀑布早就停了,一个月的水费、电费得好几千;山顶上的凉亭一直说修,方案也定了,就是没得钱;电梯坏了、对讲系统用不起、顶棚脱落……这些本该由维修基金支付,但现在公司一分钱都没得。” 高学峰表示,如果业主都能按时缴纳物业费,“哪怕公司不赚钱,只要搞得起走,都会整。”
对于有业主反映“现在的保安年纪大了,不管事。哪像以前,一个个小伙子称称展展,天天还操练” 的问题,高学峰回复称:“十年前(2002年小区第一批业主入住)的工资才300块钱左右,现在要将近1000。收上来的这点钱连老头子都快请不到了!” 此外, 高学峰还称,在2005年业主委员会成立后,就应该和物业公司签署一个正式的协议。但到目前为止,自贡盈盛置业服务有限公司和业主执行的还是《前期物业服务协议》。“公司随时都可能被停止服务,这在很大程度上影响到公司的长远规划,也影响到更好的为业主服务。”
高学峰告诉记者,在本周内她计划和部分业主进行一次座谈,听听他们的想法。“目前执行的是三类物业服务,比较笼统,没得具体的标准。大家应该坐下来,制定一个具体的标准,再按照标准执行。”
谈到这次诉讼,高学峰称“不愿意看到今天这个结果”,只是希望借此让“欠费”业主明白自己应尽的义务,拖欠物业费不仅要承担违约责任,并且侵犯了其他正常缴费业主的利益。
业主声音:服务被认可就缴费
“(小区)管理不得行!车辆乱停、两轮到处窜,黄桷树上还凉着有衣服。”
“(这)和部分业主不缴费也有关系。都不缴钱,就搞不起走。”
连续数日的走访,几乎没有业主认可物业公司当前的服务。“我不想这场官司物管输了(这件事情就结束了),也不认为(欠费)业主应该给几万块钱的滞纳金。”王女士的话代表了大多数业主的观点:“希望通过打这场官司促成正常的物业服务秩序。作为业主来说,该缴费的缴费;作为物业公司来说,该服务的服好务。”
编辑:舒旭晖
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